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杨某诉上海某房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

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发表时间:2017-03-15 00:00作者:上海房产律师网

上海市青浦区人民法院
   民事判决书

(2015)青民三()初字第***


  原告杨某
  委托代理人 马丽雅 上海世瑞律师事务所律师

委托代理人 陈望   上海世瑞律师事务所律师。
  被告上海房地产有限公司。
  法定代表人王某,总经理。
  委托代理人陈
  委托代理人张某
  原告杨某诉被告上海房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2015615日立案受理后依法由代理审判员金艳独任审理。本案于20151027日公开开庭进行了审理,本案现已审理终结。
  原告诉称:201268日,原告与被告签订《上海市商品房预售合同》,约定原告购买被告位于上海市青浦区某处房屋。根据合同约定,被告应在2014930日前向原告交付房屋。后被告未能依约交付房屋,并在告知函中承认自己延期交付房屋的违约行为,但被告不愿根据预售合同中相关约定赔偿原告违约金。为此原告诉于本院,要求:1、判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金暂计人民币44,682.80(以已支付房价款1,145,714元为本金、按每日万分之三、自2014101日起计算至201528日止)2、本案诉讼费由被告承担。
  被告上海房地产有限公司辩称:被告对于逾期交房没有异议,对于原告主张的逾期交房的计算期限亦没有异议,但认为合同中约定的违约金高于原告的实际损失,要求法庭予以调整。
  经开庭审理查明,201268日,原告与被告签订《上海市商品房预售合同》,合同约定原告向被告购买上海市青浦区某处房屋,据被告暂测该房屋建筑面积为96.37平方米;根据被告暂测的房屋建筑面积,原告购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,145,714元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件:3、取得住宅交付使用许可证;被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014930日前将该房屋交付给原告,除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告,应当向原告支付违约金,违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续,原告应在收到该通知之日起3天内,会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入户通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后7日内,由双方签署本合同规定的房屋交接书,房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件;双方签署房屋交接书之日起30天内,双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证(小产证)。
  合同签订后,原告支付了全部房价款1,145,714元。
  201524,被告向原告发出交楼通知书。原告之后至被告处办理了收房手续。
  另查明,被告于201524日取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。
  以上事实,有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、上海市新建住宅交付使用许可证、房屋确认书等证据予以证明,并经庭审质证,本院予以确认。
  审理中,原告表示,逾期交房的责任在于被告,被告应承担相应的违约责任。预售合同是双方真实意思表示,被告应按合同约定承担违约责任,并且逾期交房给原告造成的损失不仅仅是房屋租金,还包括落户迟延等其他损失。
  被告表示,确实存在延期交房的事实,但是合同约定的日万分之三的违约金过高,原告损失的最多是租金收益,要求按每月4,000元的租金标准进行调整。
  根据庭审确认的事实,本院认为,依法成立的合同,对当事人均有约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,违反合同约定的当事人一方,应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示,又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定,应属有效。原告已按合同约定履行付款义务,被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务,根据预售合同约定,被告应于2014930日前向原告交付符合交付条件的房屋,但被告于201524日才具备交付条件,故被告逾期交房的违约事实存在,应按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告对合同约定无异议,但认为约定的违约金过高,并认为原告因逾期交房而造成的实际损失仅每月4,000元的房租,要求法院对约定的违约金标准予以调整。本院认为合同约定中对逾期交房被告应承担的违约责任是双方当事人的真实意思表示,也未违反法律禁止性规定,原、被告理应受此约定之约束;被告需具充分完备之理由方可调整该标准。原告作为购房人,主要的权利在于按约收到预购之房屋,被告作为出售方,主要的权利在于按约收到预定之房款,合同中对于任何一方未按约履行前述主要义务时应承担的违约责任标准一致,显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。审理中,被告未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故本院依照公平原则和诚实信用原则,以违约造成的损失为基准,综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素,认为合同约定的违约金标准不存在过高,对于被告要求调低违约金标准的意见不予采纳。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:
  被告上海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨某逾期交房违约金人民币44,682.80元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案受理费人民币917元,减半收取计人民币458.50元,由被告负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。


代理审判员金 艳
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员赵晖晖


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  • 手机用户:158009**** 对 李律师 的评价   |   2019/4/28 下午4:25:13
    非常感谢李律师,因为租房是的合同没有看清,导致之后的纠纷一直解决不了,都不知道怎么处理,还好,离婚房产律师的李律师帮我处理这件事,要回我该有的赔偿,对方真的太强势了,欺负我们外地打工者,再一次相信法律的力量
  • 手机用户:138214**** 对 马律师 的评价   |   2019/4/28 上午6:12:09
    咨询了律师离婚方面的问题,马律师很专业,很认真的给我讲解了涉及到的法律问题,很多东西都没想到,非常感谢马律师。
  • 手机用户:152068**** 对 马律师 的评价   |   2019/4/27 下午8:18:15
    谢谢你们动迁房产律师,帮我讨回了原本该属于我的钱!
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  • 手机用户:186525**** 对 陈律师 的评价   |   2019/4/27 上午11:59:28 房产分割律师咨询
    很专业!还好委托了!不然可能只能拿到一半的钱呢!而且律师全程指导需要哪些证据和离职时候会存在哪些隐患!还给我列了我的法律依据!
  • 手机用户:133886**** 对 王律师 的评价   |   2019/4/27 上午1:18:09
    夫妻本是同林鸟,大难零头各自飞,逃避责任,让我陷入迷茫,感谢世瑞律师事务所给我的帮助,让我对生活充满了希望。,真心感谢。


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